Cómo lo medimos

el número

Relevamos avisos de venta en dólares de CABA todos los días. Para cada aviso conservamos la fecha más temprana que podemos defender: la fecha publicada por el portal cuando existe y, si no existe, la primera vez que nosotros lo vimos. Los días que mostramos son la distancia entre esa fecha y la foto del mercado — hoy, 2 de octubre de 2026.

Contamos 36.930 avisos vivos repartidos en 68 zonas con muestra suficiente. La base mezcla barrios oficiales y subzonas comerciales; por eso las llamamos zonas y no afirmamos que sean los 48 barrios administrativos. Sólo vivienda: quedan afuera cocheras, locales, oficinas, terrenos y todo lo de menos de 25 m². Para no mezclar countries ni otras ciudades, aceptamos sólo barrios oficiales y subzonas de CABA ya verificadas; una etiqueta nueva queda afuera hasta validarla. Sólo lo visto en los últimos 7 días. Los días se miden contra la fecha de la foto y no contra el reloj de tu computadora.

qué tan representativa es

Es una muestra amplia de oferta residencial publicada online, no un censo de propiedades únicas ni de operaciones concretadas. La confianza general es alta: entran 17 fuentes con casos medibles; 23 tienen una ventana propia de al menos 90 días y las restantes sólo aportan avisos cuya fecha declaró el portal. Las dos con más peso explican 75,3% de los casos medibles y zonaprop por sí sola aporta 52,8%. El tiempo publicado también refleja cómo cada fuente conserva o republica sus avisos.

Sirve para comparar un aviso con otros observados bajo la misma metodología. No sirve para estimar el tiempo real de venta, la demanda de compradores ni el precio de escritura.

por qué mostramos el tiempo

La primera fecha observada está disponible para todos los avisos que entran en el reloj. En cambio, un historial de precio necesita al menos dos capturas y no existe para todos. Por eso el tiempo es la referencia inicial y los cambios de precio se completan en Brecha sólo cuando hay evidencia suficiente.

los dos sesgos que corregimos

Medir “hace cuánto” con datos propios tiene dos trampas, y las dos nos mordieron antes de publicar. Las corregimos así:

• Una fuente nueva hace parecer nuevo a todo lo suyo. Si empezamos a relevar un portal hace 14 días, ninguno de sus avisos puede figurar con más de 14. Hay dos maneras de que un aviso tenga antigüedad publicable, y ninguna otra: que venga de una de las 23 fuentes que relevamos hace más de 90 días, o que el portal declare cuándo lo publicó. En el segundo caso la fecha es del portal y no depende de cuándo enchufamos nosotros el scraper: así entran 0 fuentes que de otro modo quedarían afuera, y 18.412 avisos traen fecha declarada. Lo que no hacemos nunca es mezclar: una fuente de ventana corta no aporta un solo aviso fechado por nosotros.
• Los portales rotan los identificadores. El mismo departamento reaparece con otro código y su contador vuelve a cero. Cuando reconocemos que un aviso nuevo es la continuación de uno anterior — misma dirección, mismo precio, mismos m², y el anterior ya estaba dado de baja — le devolvemos su antigüedad real. Hoy eso pasa en 4.530 de 36.930 avisos. Nunca al revés: coser sólo puede envejecer un aviso, jamás rejuvenecerlo.

expensas: sólo el aviso puntual

Las expensas aparecen en 10.554 avisos válidos: sólo 25,6% de la oferta residencial activa. Reloj muestra ese monto únicamente cuando corresponde al aviso exacto. No publica una mediana barrial ni la usa para completar un dato faltante: cada edificio, unidad y liquidación son diferentes.

lo que NO decimos

• Publicado no es sin vender. Un aviso puede seguir arriba después de reservado, o incluso vendido.
• Avisos, no departamentos. El mismo departamento puede estar publicado por varias inmobiliarias a la vez.
• No decimos quién vende. Ni la inmobiliaria ni la desarrolladora.
• No es una tasación ni una recomendación de compra.

tres cosas que probamos y descartamos

Las dejamos escritas porque parecen obvias y no lo son.

• “Hay una ventana en la que el vendedor baja el precio.” Falso: las bajas se reparten parejo entre los días 0 y 60 (415, 469, 492 y 456 eventos por tramo). No hay un momento óptimo para ofertar.
• “Los avisos que se van del mercado pedían menos.” Falso: comparados contra los que siguen publicados, la diferencia es de +0,7% mediano y es positiva en 21 de 37 barrios. Es ruido, así que no podemos estimar precios de cierre.
• “Todo aviso parecido es una republicación.” Descartado. Dos unidades iguales de una misma torre pueden compartir dirección, precio y metros. Sólo extendemos la historia cuando el registro anterior de la misma fuente ya había salido antes de que apareciera el nuevo; hoy esa corrección alcanza a 4.530 avisos. La pantalla lo declara y nunca lo transforma en una propiedad única ni en una venta.

siempre hay respuesta

Si conocemos la dirección exacta, te damos los avisos de ahí. Si no, la cuadra. Si tampoco, el barrio. La pantalla siempre te dice con qué precisión te está contestando — nunca vas a recibir un “no encontramos nada”.

¿ves un número mal?

Escribinos a [email protected] y lo corregimos. Preferimos bajar un dato a defender uno que no podemos sostener.